เรื่องควรรู้ ทำความรู้จักผังเมืองก่อนซื้อคอนโด

     จากเหตุการณ์โรงงานระเบิดย่านกิ่งแก้ว เกิดความเสียหายเป็นวงกว้างในหลายชุมชนที่ตั้งอยู่รอบๆโรงงาน กลายเป็นประเด็นที่ถูกยกขึ้นมานั่นก็คือเรื่องของผังเมืองและโครงสร้างของที่อยู่อาศัยนั่นเองค่ะ แน่นอนว่าจากความเสียหายในครั้งนี้ ทำให้ต้องมาฉุกคิดว่านอกจากการดูแค่ทำเลที่ชอบ ราคาของทรัพย์ที่ใช่ อาจไม่เพียงพออีกต่อไป เพราะเราคงต้องดูลึกเข้าไปถึงเรื่องของ “ผังเมือง” กันเลยทีเดียว นอกจากนั้นการตรวจสอบผังเมืองยังช่วยให้รู้ทิศทางของทำเลว่ามีศักยภาพมากน้อยแค่ไหนในอนาคต

รู้จักกับผังเมือง 
     ในบทความนี้ขอยกตัวอย่างของผังเมืองกรุงเทพฯมาเป็นกรณีศึกษาค่ะ การจัดโซนที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ จะถูกแบ่งออกเป็นสีต่าง ๆ เพื่อจำกัดกิจกรรมหรือประโยชน์ของพื้นที่นั้นๆ ดังนั้น เราควรใส่ใจเรื่องที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์  ว่าตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองแบบใด และสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินหรือไม่ 

ประเภทที่ดินและการกำหนดสีผังเมืองของที่ดิน
     ตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร (พ.ศ. 2556) ผังเมืองกรุงเทพฯ ได้แบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมบนพื้นที่ออกเป็น 6 ประเภทด้วยกัน ดังนี้

1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย
ที่ดินประเภทนี้วัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก ถูกแบ่งสีผังเมืองย่อยเป็น 3 เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ ได้แก่

ที่ดินอยู่อาศัยสีเหลือง คือ บริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ
ที่ดินอยู่อาศัยสีส้ม คือ บริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง
ที่ดินอยู่อาศัยสีน้ำตาล คือ บริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง
และยังมีการเพิ่มเติมรายละเอียดในรหัสสีอีกเล็กน้อย  

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีเหลือง นอกจากจะเป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำแล้ว ที่ดินสีเหลืองยังตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมือง โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.1-ย.4 โดย ที่ดิน ย.1 และ ย.3 นั้นมีจุดประสงค์คล้ายกันคือส่งเสริมและคงสภาพไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี ส่วนที่ดิน ย.2 จะเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง ในขณะที่ที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

Note : ที่ดิน ย.1 สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ส่วนที่ดิน ย.2 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ และ สร้างคอนโดขนาดเล็ก-กลางได้ ในที่ดินรหัส ย.3 ขึ้นไป

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีส้ม มีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง พบที่ดินสีส้มนี้ได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องระหว่างเขตเมืองชั้นใน มีรหัสกำกับคือ ย.5-ย.7 ที่ดินสีส้ม รหัส ย.5 เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ส่วนรหัส ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม  ย.7 มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน 

ที่ดินภายใต้รหัส ย.5-ย.7 นั้นจะสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เช่น บ้าน คอนโด อพาร์ทเม้น  โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมต รจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มี เขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีน้ำตาล มีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง คือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน มีรหัสกำกับ
ตั้งแต่ ย.8-ย.10 มีความแตกต่างกันดังนี้  ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ที่ดินรหัส ย.9 เน้นที่บริเวณเมืองชั้นในที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

ส่วนที่ดิน ย.10 เป็นบริเวณของเมืองชั้นใน โดยเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง(New CBD – CBD) อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ประโยชน์ในทำเลคือเน้นการใช้ประโยชน์จากที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้ง เช่น คอนโดมิเนียม เป็นต้น

 
2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
โดยที่ดินประเภทนี้จุดประสงค์หลักคือเพื่อการพาณิช โดยในกทม. จะแทนพื้นที่ประเภทนี้ด้วยสีผังเมืองสีแดง มีรหัสกำกับตั้งแต่ พ.1-พ.5 โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก ดังต่อไปนี้

ที่ดินสีแดงรหัส พ.1 และ พ.2 จะอยู่ในบริเวณชานเมือง ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนในพื้นที่นั้น
รหัส พ.3 เป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนจากทุกพื้นที่ ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
รหัส พ.4  มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ ท่องเที่ยว เนื่องจากที่ดิน พ.4 ตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย
รหัส พ.5 มีการขยายจุดประสงค์ให้กว้างขึ้นอีก โดยให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ดินสีนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ และยังมีข้อกำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น 
 

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม โดยใช้สีผังเมืองสีม่วงแทนในผังเมือง พร้อมรหัสควบคุม อ.1-อ.3 
ที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ
ที่ดินรหัส อ.2 สำหรับอุตสาหกรรมการผลิต
ที่ดินรหัส อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง สำหรับใช้บ่งชี้ เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก สร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูง อาคารชุดขนาดใหญ่ได้ 

โรงงานควรอยู่ห่างจากที่อยู่อาศัยเท่าไหร่

กระทรวงอุตสาหกรรม ได้ออกกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2535) ในพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ. 2535 กำหนดไว้ดังนี้

1. ห้ามตั้งโรงงานจำพวกที่ 1 และโรงงานจำพวกที่ 2 ในบริเวณดังต่อไปนี้ 

(1) บ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย
(2) ภายในระยะ 50 เมตร จากเขตติดต่อสาธารณสถาน ได้แก่ โรงเรียนหรือสถาบันการศึกษา วัดหรือศาสนสถาน โรงพยาบาล โบราณสถาน และสถานที่ทำการงานของหน่วยงานของรัฐ และให้ความหมายรวมถึงแหล่งอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามที่คณะรัฐมนตรีกำหนด

2. ห้ามตั้งโรงงานจำพวกที่ 3 ในบริเวณดังต่อไปนี้
(1) บ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย
(2) ภายในระยะ 100 เมตร จากเขตติดต่อสาธารณะสถาน ได้แก่ โรงเรียนหรือสถาบันการศึกษา วัดหรือศาสนสถาน โรงพยาบาล โบราณสถาน และสถานที่ทำการงานของหน่วยงานของรัฐ และให้หมายความรวมถึงแหล่งอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ตามที่คณะรัฐมนตรีกำหนด

3. โรงงานจำพวกที่ 3 นอกจากห้ามตั้งในบริเวณตามข้อ 2 แล้วต้องตั้งอยู่ในทำเลและสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมมีบริเวณเพียงพอที่จะประกอบกิจการอุตสาหกรรมตามขนาด และประเภทหรือชนิดของโรงงานโดยไม่อาจก่อให้เกิดอันตรายเหตุรำคาญหรือความเสียหายต่อบุคคลหรือทรัพย์สินของผู้อื่นด้วย

Note : โรงงานจำพวกที่ 1 (โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักร 5-20 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงาน 7-20 คน)
โรงงานจำพวกที่ 2 ( โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักรมากกว่า 20 แรงม้า แต่ไม่เกิน 50 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงาน 21-50 คน) โรงงานจำพวกที่ 3  (โรงงานที่มีแรงม้ารวมของเครื่องจักรมากกว่า 50 แรงม้า และ/หรือมีจำนวนคนงานมากกว่า 50 คน หรือเป็นโรงงานที่มีมลภาวะ )

4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
ที่ดินประเภทนี้จะเป็น กรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัสกำกับ ก.1-ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียวรหัส ก.4 และ ก.5 จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินนี้คือการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
นอกจากนี้อีกจุดประสงค์หนึ่งของที่ดินประเภทนี้คือการเป็นกันชนระหว่างกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด อีกทั้งยังมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ ด้วย 
กฎหมายผังเมืองอนุญาตให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้ในรหัสที่ดิน ก.1 -ก.4 โดยแต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้น 1,000 ตารางวาเป็นต้นไป

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย
เป็นสีผังเมืองสีน้ำตาลอ่อน มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้อยู่ที่การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว ที่เป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ภายใต้รหัส ศ.1 และ ศ.2

6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ รหัสสีผังเมืองสีน้ำเงิน รหัส ส. ใช้ประโยชน์เพื่อสถาบันราชการต่างๆ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ ตัวอย่างเช่น ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น และที่ดินบางแห่ง ที่ทางรัฐไม่ได้ใช้งาน จะถูกนำไปทำสัมปทานให้แก่เอกชนเพื่อทำกิจการต่าง ๆ เช่นห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือคอนโดมิเนียม 

เมื่อเรารู้เรื่องความหมายของสีผังเมืองกันไปแล้ว และอยากลองศึกษาและดูเทียบกับพื้นที่ทำเลในปัจจุบัน เพื่อประกอบการตัดสินใจในการเลือกทำเลสำหรับซื้อคอนโด ซึ่งทางกรมที่ดินได้ทำการพัฒนาแอพลิเคชัน SmartLands ที่เราสามารถเข้าไปดูผังเมืองได้ง่ายขึ้นค่ะ วิธีการใช้งานเบื้องต้นสามารถเข้าไปศึกษาได้ที่นี่ อ่านต่อ - บทความ รู้หรือไม่? ทำธุรกรรมกรมที่ดินออนไลน์ได้ ผ่าน แอป “SMARTLANDS”
 

📍𝗦𝗔𝗟𝗘 𝗢𝗙𝗙 𝗨𝗣 𝗧𝗢 𝟱𝟬%
𝗕𝗥 𝗔𝗚𝗘𝗡𝗧 จัดให้ช้อป 𝙊𝙉𝙇𝙄𝙉𝙀 แบบจุกๆ
กับคอนโดทำเลดี 4 ย่านสุดฮอต

✊️ ช้าหมดอด ต้องรีบจอง! ✊️

✅ 𝐒𝐮𝐤𝐡𝐮𝐦𝐯𝐢𝐭
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3ny5Qc6

✅ 𝐒𝐚𝐭𝐡𝐨𝐫𝐧
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/34FkqWk

✅ 𝐏𝐡𝐚𝐲𝐚𝐭𝐡𝐚𝐢
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/2GDkdLi

✅ รัชดา
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3d9x17Y

📍 เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

☎️ Call 1319
LINE@: http://line.me/ti/p/%40bkkresidence
Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokResidence
Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokresidence/